Pour une procédure sereine : étapes obligatoires et étapes conseillées

Contexte :

Le gardien d’un immeuble en copropriété a atteint l’âge de la retraite et ne manifeste aucune volonté de faire liquider ses droits.

Par ailleurs, compte tenu de son âge et d’éventuelles difficultés de santé, la réalisation de certaines tâches contractuelles (ménage dans les parties communes, sortie des poubelles, manutentions diverses….) semble de plus en plus délicate.

Que peut faire le Syndic, en sa qualité d’employeur du gardien ?

Solutions selon l’âge du Gardien salarié :

Si le gardien est âgé de 65 à 69 ans :

(art 17 CCN Gardiens, concierges et employés d’immeubles)

L’employeur ne peut imposer un départ en retraite à un salarié âgé de 65 à 69 ans.
Durant cette période, il ne peut que lui demander s’il ne souhaiterait pas bénéficier d’une liquidation de ses droits.

La demande de l’employeur doit se faire par écrit, une fois par an, selon les dispositions de l’article L1237-5 du code du travail.

Si le gardien accepte cette modalité de fin de contrat, il devra expressément (par écrit, par sécurité) formuler sa demande de départ en retraite, ce à quoi l’employeur répondra favorablement.

Il conviendra d’appliquer la procédure prévue à l’article L1232-2 à -4 du code du travail :

• Convocation à un entretien préalable par l’employeur,
• Notification de la mise à la retraite avec accord du salarié,
• Application d’un préavis d’un mois pour les catégories A, 2 mois après 2 ans d’ancienneté, et 3 mois pour les catégories B (article 14 CCN)
• Paiement d’une indemnité de mise à la retraite.

Si le gardien est âgé de 70 ans révolus :

A partir des 70 ans du salarié, l’employeur peut alors imposer à tout moment une mise à la retraite du gardien, qui est contraint de s’y conformer.

(art 17 CCN Gardiens, concierges et employés d’immeubles)

La procédure est également écrite et comporte les mêmes droits, à ceci près que la notification de mise à la retraite s’effectue sans qu’il soit besoin de recueillir l’accord du salarié.

N.B. : les droits à retraite acquis par le salarié au cours de sa carrière salariée ne sont pas forcément connus de l’employeur, qui ne dispose pas de la totalité des éléments personnels et professionnels de cette carrière.

Le salarié lui-même peut ne pas être informé de ses droits à retraite, tant qu’il n’a pas procédé aux formalités de reconstitution de carrière.

Conseil :

Ne pas hésiter à évoquer cette situation avec le gardien, en amont, de façon informelle : même s’il s’agit d’éléments personnels, il est possible de l’aider dans ses démarches auprès des organismes gestionnaires de droits à retraite (Sécurité sociale et caisses complémentaires).

La décision de départ en retraite ne peut être prise raisonnablement par le salarié sans disposer de la date et du montant exact de ses droits à retraite.

L’accompagner dans ses démarches garantit une décision sereine, exempte de tout risque contentieux.

Enfin, si le gardien est en cours d’arrêt maladie (voire en longue maladie), la mise à la retraite n’est pas impossible, elle peut s’effectuer aux mêmes conditions.

Délibération du Syndicat des Copropriétaires :

Un vote de l’assemble des copropriétaires n’est pas requis légalement pour décider de la mise à la retraite (ou du licenciement) d’un gardien : le contrat de travail du gardien est géré par le Syndic en qualité d’employeur.

C’est au Syndic de gérer le contrat de travail selon la réglementation applicable, en informant simplement la copropriété de ses décisions et de ses coûts.

Le vote des copropriétaires n’est exigé par la loi que s’il est question, du fait du licenciement ou du départ en retraite d’un gardien, de supprimer (ou modifier) le poste de gardien, et de ce fait, de modifier la destination de la loge.

Il faut donc distinguer les décisions qui affectent le contrat de travail et celles qui affectent le poste de gardien, et son logement associé.

Si les copropriétaires souhaitent recruter un nouveau gardien pour remplacer celui parti en retraite, il n’y a donc aucun vote obligatoire requis.

Néanmoins, voici des précautions recommandées :

1) Toujours vérifier que le règlement de copropriété, qui peut être ancien, ne contient pas de clause particulière qui serait toujours applicable (vote requis par exemple).

2) En opportunité, le vote à la majorité simple de l’assemblée des copropriétaires est recommandé, afin de lever toute ambiguïté, et ne serait-ce que pour valider la constitution d’une provision pour payer l’indemnité conventionnelle de mise à la retraite.

3) Il est recommandé d’évoquer en amont la question du relogement. Là encore, un accompagnement du gardien pour certaines démarches de recherche de logement locatif ou social peut être utile aux deux parties.
Un gardien en poste depuis plusieurs décennies peut avoir des difficultés légitimes à trouver un logement pour sa retraite.
Anticipez et parlez-en.

Quid de la loge :

La fourniture d’un logement au gardien est strictement liée à l’existence d’un contrat de travail en cours d’exécution.
Même si cela semble évident, rappelons-le : une fois le contrat de travail arrivé à son terme, le préavis étant expiré, le logement doit être libéré.

• La restitution de la loge est légale et ne justifie aucune indemnité spécifique ;

• La restitution de la loge doit s’effectuer même si le gardien conteste la procédure de rupture du contrat de travail devant un conseil de prud’hommes ;

• La restitution de la loge doit s’effectuer même si le gardien est en maladie, et même s’il prétend ne disposer d’aucune solution de logement ;

Attention : s’il est toujours possible d’accorder un délai supplémentaire de quelques jours/semaines à la demande d’un gardien qui aurait des difficultés à se reloger, fermer les yeux trop longtemps sur une occupation illicite de la loge (« sans droit ni titre ») crée un précédent. A terme, cela peut entraver l’efficacité une action en justice.

Il est important de rappeler régulièrement par écrit au gardien qu’il doit quitter la loge :

• avant la fin du contrat, pour lui fixer une date et faire l’état des lieux,
• après la fin du contrat, pour le mettre en demeure de quitter les lieux.

En cas de refus du gardien de quitter la loge, il sera nécessaire de saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une décision exécutoire d’expulsion, à moins qu’il ne lui soit demandé une indemnité d’occupation.
Mais cette solution d’indemnisation de la copropriété ne peut être que temporaire, surtout si un nouveau gardien est recruté qui devra être …logé.